売却が初めてのお客様に絶対必要！ホームページに置くべき「不動産売却の流れ」記事制作の考え方

初めての不動産売却は、多くの方にとって大きな決断で、不安もあるはずです。しかし、売却の流れを事前に理解し、各ステップで適切な行動をとれば、スムーズに進めることができます。ここでは、不動産売却の流れを7つのステップに分けて、それぞれのステップでやるべきこと、注意点、そして成功の秘訣を解説します。

まずひとつ一つ確認する不動産売却の準備：物件のことや相場を理解する

不動産売却を成功させるためには、事前の準備が重要です。まずは、あらためて売却する不動産に関する情報や、売却相場を把握することから始めます。具体的には、以下の情報を収集します。

• 物件情報: 土地・建物の詳細な情報（所在地、面積、間取り、築年数など）を整理します。権利関係（登記簿謄本）も確認します。
• 周辺相場: 近隣の売出事例や成約事例を参考に、売却価格の相場を把握します。不動産会社の査定や、不動産情報サイトを活用して確認していきます。
• 売却にかかる費用: 仲介手数料、税金、登記費用など、売却にかかる費用を概算で把握しておきます。事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

不動産査定：不動産会社に査定を依頼して不安があれば質問します

売却価格を決定するためには、不動産会社による査定が不可欠です。複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や査定根拠を比較検討します。査定を依頼する際には、以下の点に注意してください。

• 不動産会社に依頼: 不動産会社に査定を依頼することで、より適正な売却価格を把握できます。
• 査定方法の確認: 査定方法（机上査定、訪問査定など）や、査定価格の根拠を詳しく確認します。
• 担当者の対応: 担当者の知識や経験、対応の丁寧さなども、不動産会社を選ぶ上で重要な要素です。

媒介契約：不動産会社と契約、そして協力して販売活動

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、お客様ご自身の状況に合った契約形態を選択します。

• 一般媒介契約: 複数の不動産会社に仲介を依頼できます。自分で買主を見つけることも可能です。
• 専任媒介契約: 1社の不動産会社に仲介を依頼します。自分で買主を見つけることは可能ですが、その場合は不動産会社を通す必要はありません。
• 専属専任媒介契約: 1社の不動産会社に仲介を依頼します。自分で買主を見つけることはできません。

各契約形態のメリット・デメリットを理解し、お客様の売却戦略に最適なものを選びます。契約内容をしっかりと確認し、もちろん疑問点があれば必ず質問することもできます。

販売活動：物件の情報を公開

媒介契約を締結したら、不動産会社は販売活動を開始します。販売活動では、物件の情報を広く公開し、購入希望者を募ります。主な販売活動の内容は以下の通りです。

• 物件情報の登録: 不動産情報サイトやレインズ（REINS）に物件情報を登録し、広く公開します。
• 広告活動: チラシ、インターネット広告、新聞広告など、様々な媒体で広告活動を行います。
• 内覧対応: 購入希望者の内覧に対応します。物件の魅力を最大限に伝えられるように、準備しておきます。

販売活動期間は、物件の状況や市場の動向によって異なりますが、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度です。不動産会社と連携し、効果的な販売活動を行います。

売買契約：買主と契約を締結

購入希望者が見つかり、売買条件（価格、引き渡し時期など）で合意に至ったら、売買契約を締結します。売買契約は、売主と買主の権利義務を定める重要な契約です。契約内容を十分に理解し、疑問点があれば必ず質問するようにしします。売買契約の際には、以下の点に注意が必要です。

• 契約内容の確認: 契約書に記載されている内容（売買価格、支払い条件、引き渡し時期、瑕疵担保責任など）を隅々まで確認します。
• 重要事項の説明: 不動産会社から重要事項の説明を受け、物件に関する重要な情報を理解します。
• 手付金の授受: 買主から手付金を受け取ります。手付金は、契約成立の証拠であり、契約を解除する際の違約金としての意味合いもあります。

売買契約は、不動産売却の重要なステップです。契約内容をしっかりと確認し、後々のトラブルを避けるようにします。

決済と引き渡し：残代金の受け渡しと物件の引き渡しの進め方を把握する

売買契約が締結されたら、決済と引き渡しを行います。決済では、残代金の受け渡しと、所有権移転登記の手続きを行います。引き渡しでは、物件を買主に引き渡します。決済と引き渡しの流れは以下の通りです。

1. 残代金の支払い: 買主が残代金を支払います。
2. 所有権移転登記: 売主から買主へ所有権が移転する登記を行います。
3. 物件の引き渡し: 買主に物件を引き渡します。鍵の引き渡しや、設備の確認などを行います。

決済と引き渡しは、不動産売却の最終段階です。スムーズに手続きを進められるように、事前に必要な書類や準備を済ませておけば。

売却後の手続き：確定申告など

不動産を売却した翌年には、確定申告を行う必要があります。確定申告では、譲渡所得（売却益）を申告し、所得税を納付します。確定申告の手続きは、以下の通りです。

1. 必要書類の準備: 確定申告に必要な書類（売買契約書、登記簿謄本、領収書など）を準備します。
2. 譲渡所得の計算: 売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、譲渡所得を計算します。
3. 確定申告書の作成: 確定申告書を作成し、税務署に提出します。
4. 納税: 計算された所得税を納付します。

確定申告は、専門家（税理士など）に依頼することもできます。税金の計算や手続きに不安がある場合は、専門家に相談します。

不動産売却は、大きな金額が動く取引であり、注意すべき点がいくつかあります。ここでは、売却をスムーズに進めるために、特に注意すべき点として、費用、税金、不動産会社選びのポイントについて解説します。

費用について

不動産売却には、様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことが重要です。主な費用としては、以下のようなものが挙げられます。

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料です。売買価格によって上限が決まっており、一般的に売買価格の3% + 6万円（税別）が上限です。
• 印紙税: 不動産売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買価格によって金額が異なります。
• 抵当権抹消登記費用: 住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登記費用が発生します。
• 測量費用: 土地を売却する場合、測量が必要になることがあります。
• その他: 状況によっては、ハウスクリーニング費用、引っ越し費用などがかかることもあります。

これらの費用を事前に把握し、売却価格からこれらの費用を差し引いた金額が、手元に残る金額となります。資金計画をしっかり立て、無理のない売却を進めます。

税金について

不動産売却では、税金も考慮する必要があります。売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。税率は、所有期間によって異なり、長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）と短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）で税率が異なります。

• 長期譲渡所得: 税率は20.315%（所得税15.315%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）です。
• 短期譲渡所得: 税率は39.63%（所得税30.63%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）です。

また、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合があります。これらの特例を適用することで、税金を軽減できる可能性があります。税金に関しては、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

いろんな質問がしやすい不動産会社選びのポイント

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社を選ぶ際には、以下の点をチェックが必要です。

• 実績と経験: 売却実績が豊富で、地域に精通している会社を選びます。過去の売却事例や、得意な物件の種類などを確認すると良いでしょう。
• 担当者の質: 担当者の知識や経験、対応の丁寧さ、コミュニケーション能力などを確認します。親身になって相談に乗ってくれる担当者を選ぶことが大切です。
• 査定価格の根拠: 査定価格の根拠を明確に説明してくれる会社を選びましょう。周辺の取引事例や、物件の状況などを詳しく説明してくれるかどうかが重要です。
• 販売戦略: どのような販売活動を行うのか、具体的な戦略を提示してくれる会社を選びましょう。広告活動の内容や、内覧対応の準備などについて確認しましょう。
• 契約内容: 媒介契約の内容をしっかりと説明し、不明な点があればすぐ質問します。契約期間や、仲介手数料についても確認が必要です。

Q1：不動産売却にかかる期間は？

不動産売却にかかる期間、これはお客様が事前にわからないことの一つです。物件の販売価格、状況や売却活動の進捗によって大きく異なります。一般的には、売却活動を開始してから、買主との売買契約を締結し、決済・引き渡しが完了するまで、3ヶ月〜6ヶ月程度が目安となります。ただし、これはあくまで目安であり、売却活動が長引くこともありますし、逆に短期間で売却できることもあります。

売却期間を左右する要因としては、以下のようなものが挙げられます。

• 物件の種類: 土地、戸建て、マンションなど、物件の種類によって、需要や販売活動の進め方が異なります。
• 物件の立地: 駅からの距離、周辺環境、利便性など、立地条件によって、購入希望者の数や、売却価格に影響が出ます。
• 販売価格: 適切な価格設定は、早期売却の鍵となります。高すぎる価格設定は、売れ残りの原因となり、売却期間を長引かせる可能性があります。
• 市場の動向: 不動産市場の状況（景気、金利など）によって、需要が変動し、売却期間に影響が出ます。
• 販売活動の質: 不動産会社の販売活動（広告、内覧対応など）の質によって、購入希望者の数や、売却期間に影響が出ます。

売却期間は、個々の状況によって大きく異なるため、不動産会社と相談し、綿密な販売計画を立てることが重要です。

Q2：不動産売却にかかる費用は？

不動産売却にかかる費用は、売却価格や物件の種類、契約内容などによって異なりますが、主な費用としては、以下のようなものが挙げられます。

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料です。売買価格によって上限が決まっており、一般的には、売買価格の3% + 6万円（税別）が上限となります。
• 印紙税: 不動産売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買価格によって金額が異なります。
• 抵当権抹消登記費用: 住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登記費用が発生します。
• 測量費用: 土地を売却する場合、測量が必要になることがあります。
• その他: 状況によっては、ハウスクリーニング費用、引っ越し費用などがかかることもあります。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことが重要です。売却価格からこれらの費用を差し引いた金額が、手元に残る金額となります。

Q3：不動産会社との媒介契約の種類は？

不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約形態によって、売主の自由度や不動産会社の義務などが異なります。

• 一般媒介契約: 複数の不動産会社に仲介を依頼できます。自分で買主を見つけることも可能です。売主の自由度が高いですが、不動産会社にとっては、他の会社との競争があるため、積極的に販売活動を行わない可能性があります。
• 専任媒介契約: 1社の不動産会社に仲介を依頼します。自分で買主を見つけることは可能ですが、その場合は、不動産会社を通す必要があります。不動産会社は、売主に対して、2週間に1回以上の販売活動状況の報告義務があります。
• 専属専任媒介契約: 1社の不動産会社に仲介を依頼します。自分で買主を見つけることはできません。不動産会社は、売主に対して、1週間に1回以上の販売活動状況の報告義務があります。

それぞれの契約形態のメリット・デメリットを理解し、お客様ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。

Q4：物件を高く売却する方法はあるの？

不動産売却で、高値で売却するためには、いくつかのポイントがあります。

• 不動産会社の選定: 不動産会社によって、査定価格や販売力に差があります。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。実績や経験が豊富な不動産会社を選ぶと良いでしょう。
• 物件の清掃と整理整頓: 内覧前に、物件を清掃し、整理整頓することで、物件の印象を良くし、高く評価してもらいやすくなります。
• リフォームの検討: 築年数が古い物件や、状態が悪い物件の場合は、部分的にリフォームを検討することで、物件の価値を高めることができます。ただし、リフォーム費用と売却価格のバランスを考慮することが重要です。
• 販売戦略の検討: 不動産会社と連携し、効果的な販売戦略を立てることが重要です。物件の魅力を最大限に引き出すための広告戦略や、内覧対応の準備などを行います。
• 市場価格の把握: 周辺の相場価格を把握し、適正な価格設定を行うことが重要です。高すぎる価格設定は、売れ残りの原因となりますが、安すぎる価格設定は、損をしてしまう可能性があります。

物件を高く売るには、不動産会社の経験や販売戦略で大きく変わることを十分説明します。お客様はこれらの記事のポイントを参考にすることで、具体的な不動産会社の選定のカギになるのです。